Lors de l’achat d’une maison en couple, les deux époux ne financent pas toujours le bien de la même manière.

L’un peut avoir utilisé une épargne constituée avant le mariage. Il peut aussi avoir reçu une donation ou un héritage. Parfois, l’argent provient de la vente d’un bien qu’il possédait déjà.

Au moment du divorce, une question se pose alors : peut-on récupérer l’apport personnel investi dans la maison ?

La réponse n’est pas toujours aussi simple qu’elle paraît.

Le régime matrimonial, l’origine de l’argent, les mentions de l’acte d’acquisition et l’utilisation exacte des fonds doivent notamment être examinés.

J’ai apporté plus d’argent que mon conjoint : vais-je forcément le récupérer ?

Non, pas automatiquement.

Il est fréquent de raisonner ainsi : « J’ai apporté 80 000 euros lors de l’achat de la maison, donc je récupérerai mes 80 000 euros avant le partage ».

En réalité, les comptes peuvent être différents.

Il faut d’abord déterminer d’où provenaient les 80 000 euros. Il faut ensuite savoir sous quel régime matrimonial les époux étaient mariés et comment le bien a été acquis.

L’acte notarié constitue également une pièce essentielle.

Enfin, il faut distinguer la propriété du bien et les comptes qui peuvent exister entre les patrimoines des époux.

L’argent reçu par héritage ou donation est-il personnel ?

Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, les biens acquis pendant le mariage sont en principe communs.

Toutefois, certains biens restent propres à un époux. C’est notamment le cas, sous réserve des règles applicables à chaque situation, des biens reçus pendant le mariage par succession ou donation.

La difficulté commence lorsque cet argent personnel est ensuite utilisé pour financer un bien immobilier.

Par exemple, un époux reçoit 100 000 euros dans une succession. Il utilise cette somme pour participer à l’achat de la résidence familiale.

Au divorce, il faut alors reconstituer l’origine et l’utilisation des fonds.

Qu’est-ce qu’une récompense lors d’un divorce ?

Dans un régime communautaire, les mouvements de valeur entre le patrimoine propre d’un époux et la communauté peuvent donner lieu à des comptes au moment de la liquidation.

Le Code civil prévoit notamment que la communauté doit récompense à un époux lorsqu’elle a tiré profit de ses biens propres.

La récompense permet donc, dans certaines situations, de rétablir un équilibre entre le patrimoine propre d’un époux et le patrimoine commun.

Prenons un exemple simplifié.

Un époux utilise des fonds qui lui sont propres pour participer au financement d’un bien commun. Au moment du divorce, il peut être nécessaire de déterminer si la communauté lui doit une récompense.

Mais attention : récompense ne signifie pas nécessairement remboursement euro pour euro de la somme versée.

Pourquoi ne récupère-t-on pas toujours simplement le montant de l’apport ?

C’est l’un des points les plus importants.

Le Code civil fixe des règles particulières pour calculer les récompenses. Il tient notamment compte, selon les situations, de la dépense réalisée et du profit subsistant. Lorsque des fonds ont servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien encore présent lors de la liquidation, le profit subsistant peut jouer un rôle déterminant dans le calcul.

Cela signifie qu’un apport initial de 50 000 euros ne conduit pas nécessairement à une récompense de exactement 50 000 euros.

La valeur du bien au moment de la liquidation peut avoir une incidence.

C’est particulièrement important lorsque la maison a fortement augmenté de valeur depuis son acquisition.

Qu’est-ce que la déclaration d’emploi ou de remploi ?

Lorsqu’un époux utilise des fonds propres pour réaliser une acquisition, la question de l’emploi ou du remploi peut être essentielle.

Le Code civil prévoit notamment le cas dans lequel l’époux déclare, lors de l’acquisition, que celle-ci est réalisée avec des deniers propres ou provenant de la vente d’un bien propre et qu’elle lui tient lieu d’emploi ou de remploi. À défaut d’une telle déclaration dans l’acte, les règles sont différentes et l’accord des époux peut notamment entrer en considération dans leurs rapports réciproques.

C’est pourquoi l’acte d’achat de la maison doit être relu attentivement.

Une clause que les époux avaient à peine remarquée lors de la signature peut devenir importante plusieurs années plus tard, au moment du divorce.

Comment prouver que l’argent investi m’appartenait personnellement ?

La preuve est souvent au cœur du dossier.

Il ne suffit pas toujours d’affirmer : « Cet argent venait de mes parents » ou « J’avais cette somme avant notre mariage ».

Il faut pouvoir retracer les mouvements financiers.

Selon les circonstances, plusieurs documents peuvent être utiles : relevés bancaires, acte de donation, déclaration de succession, acte de vente d’un ancien bien, relevé du notaire ou acte d’acquisition de la maison.

Il peut également être nécessaire de suivre le parcours de l’argent entre plusieurs comptes.

Plus les années passent, plus cette reconstitution peut devenir difficile.

Il est donc utile de réunir ces documents le plus tôt possible lorsque la séparation se profile.

Et si l’argent provenait de mon épargne avant le mariage ?

Cette situation doit également être examinée avec précision.

Il faut notamment pouvoir établir l’existence des fonds et leur origine.

Un relevé bancaire ancien peut parfois devenir une pièce importante. Les documents relatifs au financement de l’acquisition peuvent également permettre de comprendre comment l’apport a été constitué.

Là encore, le simple fait d’avoir versé une somme au moment de l’achat ne permet pas, à lui seul, de déterminer les droits de chacun lors de la liquidation.

Et si nous sommes mariés sous le régime de la séparation de biens ?

Le raisonnement est différent.

Sous un régime de séparation de biens, il n’existe pas de masse commune fonctionnant comme sous le régime légal de communauté.

Il peut néanmoins exister des créances entre époux.

Par exemple, l’un des époux peut avoir financé un bien appartenant à l’autre ou avoir participé au financement au-delà de ce que la situation juridique du bien laisse apparaître.

Les comptes doivent alors être établis en tenant compte de la propriété du bien, des sommes versées et de leur qualification juridique.

Le Code civil prévoit d’ailleurs des règles spécifiques pour l’évaluation de certaines créances personnelles entre époux.

Il faut donc éviter de transposer automatiquement les règles des récompenses applicables à la communauté à un couple marié sous séparation de biens.

Le remboursement du crédit immobilier donne-t-il également droit à une créance ?

C’est une autre question fréquente.

Un époux peut avoir versé l’apport initial. Il peut aussi avoir remboursé une part importante des mensualités du prêt pendant plusieurs années.

Il peut par exemple arriver, au moment de la séparation que seul un des époux reste dans la maison. 

Dans ces conditions, il est en principe redevable également d’une indemnité d’occupation.

Mais il est également possible qu’il s’acquitte seul du crédit immobilier durant quelques mois ou plusieurs années.

Il n’en est cependant tenu que pour sa part et la question du remboursement par l’autre conjoint va se poser.

Ces deux situations, apport initial et remboursement des échéances du crédit immobilier, ne doivent pas nécessairement être analysées de la même façon.

Le financement du logement familial peut notamment soulever la question de la contribution aux charges du mariage. Le régime matrimonial et les stipulations du contrat de mariage peuvent également avoir leur importance.

Il faut donc examiner l’ensemble du financement plutôt que de se limiter au montant de l’apport initial.

Et si j’ai financé des travaux dans la maison ?

Les travaux peuvent eux aussi entraîner des comptes lors de la liquidation.

Imaginez qu’un époux finance avec des fonds personnels une extension, une rénovation importante ou d’autres travaux ayant augmenté la valeur du bien.

Il faut alors rechercher l’origine des fonds, la nature de la dépense et son incidence sur le patrimoine concerné.

Le Code civil prend précisément en considération, dans certaines hypothèses, la valeur empruntée qui a servi à acquérir, conserver ou améliorer un bien.

Là encore, le calcul peut donc dépasser le simple montant des factures.

Quels documents faut-il conserver avant le divorce ?

C’est probablement l’un des conseils les plus utiles lorsqu’un apport personnel important est en jeu.

Il faut essayer de réunir les documents permettant de reconstituer le financement de la maison.

Conservez notamment :

• l’acte d’acquisition du bien ;
• le contrat de mariage, s’il en existe un ;
• l’offre et le tableau d’amortissement du prêt immobilier ;
• les relevés bancaires concernant l’apport ;
• les documents relatifs à une succession ou une donation ;
• l’acte de vente d’un bien ayant permis de financer l’achat ;
• les justificatifs des travaux importants ;
• les documents du notaire relatifs aux mouvements de fonds.

Il n’est pas nécessaire de savoir immédiatement quelle qualification juridique donner à chaque somme.

L’essentiel est d’abord de préserver les preuves.

À quel moment ces comptes sont-ils effectués ?

Ces questions apparaissent lors de la liquidation du régime matrimonial et du partage des intérêts patrimoniaux des époux.

C’est à ce moment qu’il faut notamment déterminer les biens concernés, leur valeur et les comptes pouvant exister entre les patrimoines.

Lorsque la maison représente l’essentiel du patrimoine du couple, le montant d’une récompense ou d’une créance peut avoir des conséquences importantes sur le partage final.

C’est aussi la raison pour laquelle ces questions doivent idéalement être identifiées assez tôt dans le divorce.

Faut-il faire évaluer la maison ?

L’évaluation du bien peut devenir importante.

En effet, lorsque les règles du profit subsistant s’appliquent, la valeur du bien au moment pertinent pour la liquidation peut influencer le calcul de la récompense ou de la créance.

Une différence d’évaluation importante peut donc avoir des conséquences sur les comptes entre les époux.

Cette question est particulièrement sensible lorsqu’un époux souhaite conserver la maison et racheter les droits de l’autre.

Pourquoi faire vérifier son apport personnel avant le partage ?

Lorsqu’une somme importante a été investie dans la maison, il est utile de ne pas attendre la fin des opérations de partage pour rechercher les justificatifs.

Il faut déterminer l’origine des fonds, étudier l’acte notarié et identifier le régime matrimonial applicable.

Il faut ensuite déterminer si la situation relève d’une récompense, d’une créance ou d’un autre mécanisme.

Enfin, le montant à prendre en compte doit être calculé selon les règles applicables.

Deux dossiers dans lesquels un époux affirme avoir « apporté 100 000 euros » peuvent donc aboutir à des analyses très différentes.

Avocat divorce et liquidation du régime matrimonial à Saint-Malo

La question de l’apport personnel dans une maison lors d’un divorce peut représenter un enjeu financier important.

Une épargne antérieure au mariage, un héritage, une donation ou le produit de la vente d’un bien personnel ne doivent pas être examinés uniquement à partir de leur montant initial.

Le Cabinet accompagne les personnes confrontées à ces difficultés à Saint-Malo et dans son secteur, notamment lors de la liquidation du régime matrimonial et du partage des biens après divorce.

Vous avez investi des fonds personnels dans votre maison et vous vous interrogez sur vos droits au moment du divorce ? Vous pouvez prendre rendez-vous afin d’examiner l’origine des fonds, les actes et les comptes à établir lors de la liquidation.