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Lorsqu’un couple se sépare, aucune règle ne prévoit que l’un des deux conserve automatiquement la maison.

Tout dépend notamment :

• de votre situation (mariage, PACS ou concubinage) ;
• du propriétaire du bien ;
• de votre régime matrimonial ;
• de la présence d’enfants ;
• d’une éventuelle décision du juge.

Chaque séparation est différente.

Avant de prendre une décision ou de quitter le domicile, il est important de connaître vos droits.

INTRODUCTION

Lorsqu’une séparation devient inévitable, une question revient très souvent :

« Est-ce que je vais devoir quitter la maison ? »

Pour certains, il s’agit du logement familial acheté à deux.

Pour d’autres, le bien appartient à un seul des membres du couple.

Il peut également exister un crédit immobilier en cours, des enfants qui vivent au domicile ou encore un désaccord profond entre les époux ou partenaires.

Dans ces situations, les décisions prises dans les premiers jours de la séparation peuvent avoir des conséquences importantes.

Contrairement à certaines idées reçues, il n’existe pas de règle unique.

Les droits de chacun dépendent notamment de votre statut juridique, de la propriété du logement et des décisions éventuellement prises par le juge.

Dans cet article, nous faisons le point sur les principales situations rencontrées après une séparation ou un divorce.

Peut-on être obligé de quitter la maison ?

La réponse est pas toujours.

Beaucoup de personnes pensent que le premier qui quitte le logement perd automatiquement ses droits.

C’est faux.

À l’inverse, d’autres imaginent pouvoir contraindre leur conjoint à partir immédiatement.

Là encore, ce n’est pas si simple.

Avant toute décision, il faut distinguer plusieurs situations :

• vous êtes mariés ;
• vous êtes pacsés ;
• vous vivez en concubinage ;
• le logement appartient à un seul membre du couple ;
• il appartient aux deux.

Chaque hypothèse obéit à des règles différentes.

À savoir : quitter précipitamment le domicile sans avoir étudié les conséquences juridiques peut parfois compliquer la suite de la procédure. Il est donc préférable de s’informer avant de prendre une décision.

Si vous êtes mariés

Lorsque les époux sont mariés, le logement familial bénéficie d’une protection particulière.

Même si un seul des époux est propriétaire du bien ou seul titulaire du bail, certaines décisions importantes ne peuvent pas être prises unilatéralement.

En cas de conflit, le juge peut être amené à attribuer provisoirement la jouissance du logement à l’un des époux pendant la procédure de divorce.

Cette décision est prise en tenant compte de l’ensemble des circonstances, notamment lorsque des enfants résident habituellement dans le logement.

Le fait d’être propriétaire ne signifie donc pas nécessairement que l’on pourra conserver immédiatement la jouissance exclusive du bien.

Si vous êtes pacsés

La situation dépend principalement de la propriété du logement.

Si le bien appartient à un seul partenaire, les conséquences seront différentes d’un logement acquis ensemble.

Lorsque le logement est détenu en indivision, il faudra également déterminer les droits de chacun et envisager les modalités de partage ou de rachat des parts.

La rupture du PACS ne règle pas automatiquement ces questions patrimoniales.

Si vous vivez en concubinage

Les règles sont encore différentes.

En l’absence de mariage ou de PACS, les droits de chacun reposent essentiellement sur la propriété du logement ou sur le contrat de location.

Si le logement appartient exclusivement à l’un des concubins, l’autre ne bénéficie pas des mêmes protections qu’un époux.

En revanche, lorsque le bien a été acheté ensemble, les règles de l’indivision trouvent à s’appliquer.

Qui peut rester dans la maison lorsque le couple a des enfants ?

La présence d’enfants est souvent un élément important, mais elle ne donne pas automatiquement la maison au parent chez lequel leur résidence est fixée.

Lorsqu’il intervient, le juge examine la situation dans son ensemble :

• le lieu de résidence habituel des enfants ;
• leur âge et leurs besoins ;
• la proximité de l’école ;
• les possibilités de relogement de chaque parent ;
• les ressources et les charges de chacun ;
• la propriété du bien ;
• les éventuelles violences ou tensions au sein du foyer.

L’objectif est notamment d’éviter, lorsque cela est possible, une rupture trop brutale dans les conditions de vie des enfants.

Dans le cadre d’une procédure de divorce, le juge peut attribuer provisoirement à l’un des époux la jouissance du logement familial. Il doit également préciser si cette occupation est gratuite ou si elle donne lieu au paiement d’une indemnité.

Le parent qui obtient la garde des enfants conserve-t-il automatiquement la maison ?

Non.

La résidence des enfants et la propriété du logement sont deux questions distinctes.

Le parent chez lequel les enfants résident principalement peut obtenir le droit de rester temporairement dans le logement, mais cela ne signifie pas nécessairement qu’il en deviendra propriétaire au moment du partage.

Il faut donc distinguer :

• l’occupation provisoire du logement pendant la séparation ;
• la propriété définitive du bien après le divorce ou le partage.

Cette distinction est essentielle.

Une personne peut être autorisée à rester dans la maison pendant plusieurs mois sans recevoir ensuite le bien dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial.

Le propriétaire de la maison peut-il obliger son conjoint à partir ?

Le simple fait d’être seul propriétaire ne permet pas toujours d’imposer immédiatement le départ de l’autre membre du couple.

Entre époux mariés

Le logement de la famille bénéficie d’une protection particulière.

Un époux ne peut pas décider seul de vendre le logement familial ou de disposer des droits qui assurent ce logement, même lorsque le bien lui appartient personnellement. L’accord de l’autre époux est en principe nécessaire.

Pendant la procédure de divorce, le juge peut également attribuer la jouissance du logement à l’époux qui n’en est pas propriétaire.

La propriété du bien reste néanmoins un élément important au moment du règlement définitif des conséquences du divorce.

Entre partenaires de PACS ou concubins

La protection est généralement moins étendue.

Lorsque le logement appartient exclusivement à un partenaire ou à un concubin, l’autre ne dispose pas automatiquement d’un droit durable à son occupation.

Il faut toutefois vérifier :

• l’existence d’un bail ;
• les personnes qui ont signé ce bail ;
• les éventuels accords entre les parties ;
• les décisions judiciaires déjà rendues ;
• la présence de violences ;
• la situation des enfants.

En matière de concubinage, la loi ne règle pas la séparation de la même manière que pour les époux. Les droits de chacun reposent principalement sur les titres de propriété, le bail et les accords éventuellement conclus.

Peut-on mettre son conjoint dehors ou changer les serrures ?

En période de conflit, certaines personnes sont tentées de changer les serrures, de retirer les affaires de l’autre ou de lui interdire l’accès au logement.

Cette initiative peut être juridiquement risquée.

Lorsque les deux membres du couple ont des droits sur le logement, l’un ne peut pas nécessairement décider seul d’en exclure l’autre.

Que faire en cas de violences conjugales ?

En présence de violences physiques, psychologiques, sexuelles ou économiques, la priorité est la protection de la victime et des enfants.

Une ordonnance de protection peut notamment permettre au juge aux affaires familiales d’organiser provisoirement l’occupation du logement et d’ordonner l’éviction de l’auteur présumé des violences.

Ces mesures peuvent concerner les couples mariés, pacsés ou vivant en concubinage.

Dans une situation de danger immédiat, il ne faut pas attendre une procédure de séparation classique pour demander de l’aide.

Qui doit continuer à payer le crédit immobilier après la séparation ?

La séparation ne suspend pas le prêt immobilier.

Lorsque les deux membres du couple ont signé le contrat de prêt, ils restent co-emprunteurs tant que la banque n’a pas accepté une modification du contrat ou que le crédit n’a pas été remboursé.

Même si l’un quitte la maison, la banque peut continuer à lui réclamer le paiement des échéances. Le divorce ou la séparation ne met pas automatiquement fin à la garantie co-emprunteur.

Le conjoint qui reste dans la maison doit-il payer seul le crédit ?

Pas nécessairement.

Il faut distinguer deux rapports :

1. les relations avec la banque ;
2. les comptes entre les membres du couple.

Pour la banque, les signataires du prêt restent engagés conformément au contrat.

Entre les membres du couple, les sommes payées par l’un ou l’autre pourront éventuellement être prises en compte au moment du partage ou de la liquidation.

Cela dépend notamment :

• du régime matrimonial ;
• de la date de séparation retenue ;
• de l’origine des fonds ;
• de la propriété du logement ;
• des décisions provisoires du juge ;
• des accords intervenus entre les parties.

Il est donc important de conserver les relevés bancaires et les justificatifs de paiement.

Comment se désolidariser du prêt immobilier ?

Plusieurs solutions peuvent être envisagées :

• vendre le bien et rembourser le crédit ;
• demander à la banque que l’un des co-emprunteurs reprenne seul le prêt ;
• faire racheter le crédit ;
• prévoir une compensation financière dans le cadre du partage.

La désolidarisation n’est pas automatique. Elle suppose l’accord de la banque, qui vérifiera notamment si la personne conservant le prêt dispose de revenus suffisants pour en assurer seule le remboursement.

Attention : un accord privé entre les anciens conjoints ne suffit pas à libérer l’un d’eux vis-à-vis de la banque.

Celui qui reste dans la maison doit-il payer une indemnité d’occupation ?

Une indemnité d’occupation peut être due lorsqu’une personne occupe seule un logement appartenant aux deux membres du couple.

Elle correspond à la contrepartie de la jouissance privative du bien.

En matière d’indivision, le Code civil prévoit que l’indivisaire qui utilise seul le bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Cependant, cette indemnité n’est pas systématiquement due dans toutes les situations ni à partir de la même date.

Il faut tenir compte :

• d’un éventuel accord entre les parties ;
• de la décision du juge ;
• du caractère gratuit ou onéreux de l’occupation ;
• de l’existence d’une jouissance réellement exclusive ;
• des comptes à établir au moment du partage.

Dans une procédure de divorce, le juge peut préciser si la jouissance du logement est accordée gratuitement ou à titre onéreux.

A l’issue de la procédure de divorce (ou en cas d’indivision) si l’un des conjoints se maintient dans les lieux une procédure existe pour obtenir le paiement immédiat de l’indemnité d’occupation due.

Vous pouvez consulter notre article « Deux Propriétaires, Une Séparation : Comment Obtenir Le Paiement D’une Indemnité D’occupation ? »

Comment est calculée l’indemnité d’occupation ?

Son montant ne correspond pas nécessairement au montant exact d’un loyer classique.

Il peut être apprécié à partir de la valeur locative du logement, avec une éventuelle minoration tenant compte du caractère précaire de l’occupation.

Le calcul peut devenir complexe lorsque l’occupant :

• rembourse une partie du crédit ;
• règle les taxes ;
• finance des travaux ;
• assume seul certaines charges du bien.

L’ensemble de ces dépenses ne se compense pas automatiquement. Elles doivent être identifiées et analysées séparément.

Peut-on vendre la maison sans l’accord de l’autre ?

La réponse dépend de la propriété du bien et du statut du couple.

Lorsque la maison appartient aux deux

Une vente amiable du logement suppose en principe l’accord des deux propriétaires.

Il faut notamment s’entendre sur :

• le principe de la vente ;
• le prix de mise en vente ;
• le choix de l’agence ;
• l’acceptation d’une offre ;
• la répartition du prix après remboursement du crédit.

L’un des propriétaires ne peut pas signer seul la vente de l’ensemble du bien.

Des procédures peuvent être engagées pour outrepasser ce refus.

Lorsque la maison appartient à un seul époux

Même lorsqu’un seul époux est propriétaire, la protection du logement familial peut empêcher sa vente sans l’accord de l’autre pendant le mariage.

Cette protection ne transforme pas l’époux non propriétaire en propriétaire. Elle limite toutefois la possibilité de disposer seul du logement de la famille.

En cas de désaccord durable

Lorsque le bien est en indivision, personne ne peut en principe être contraint à y rester indéfiniment. Le partage peut être demandé, sauf report prévu par une convention ou décidé par un juge.

Si aucune solution amiable n’est trouvée, une procédure de partage judiciaire peut devenir nécessaire. Elle est généralement plus longue, plus coûteuse et moins prévisible qu’un accord négocié.

Il est donc utile d’essayer d’organiser rapidement :

• une estimation réaliste du bien ;
• un état du capital restant dû ;
• une évaluation des capacités de rachat ;
• un calendrier de mise en vente ;
• un accord temporaire sur les charges.

L’un des conjoints peut-il racheter la part de l’autre ?

Oui, lorsque sa situation financière le permet.

Cette opération est souvent appelée rachat de soulte.

La personne qui souhaite conserver le logement verse une somme à l’autre afin de compenser ses droits dans le bien.

Le calcul ne consiste pas simplement à diviser par deux la valeur actuelle de la maison.

Il faut notamment tenir compte :

• de la valeur du bien ;
• du capital restant dû ;
• des quotes-parts de propriété ;
• du régime matrimonial ;
• des apports personnels ;
• des éventuelles créances entre époux ou indivisaires ;
• des récompenses dues à la communauté ;
• des frais liés au partage.

Exemple simplifié

Une maison est estimée à 360 000 €.

Le capital restant dû sur le prêt est de 160 000 €.

La valeur nette théorique est donc de 200 000 €.

Si les droits de chacun sont égaux et qu’aucun autre compte ne doit être effectué, la part théorique de chaque propriétaire est de 100 000 €.

La personne qui conserve le logement devra alors, en principe :

financer la soulte de 100 000 € ;

reprendre ou refinancer le crédit restant ;

obtenir l’accord de la banque pour libérer l’autre co-emprunteur.

Cet exemple est volontairement simplifié. Dans la pratique, les apports personnels, les remboursements effectués pendant la séparation et le régime matrimonial peuvent modifier sensiblement le calcul.

Faut-il attendre le divorce pour vendre la maison ?

Non, il est possible de vendre le logement avant que le divorce soit définitivement prononcé, à condition que les époux soient d’accord et que les conséquences de la vente soient correctement anticipées.

Une vente avant le divorce peut permettre :

• de rembourser le prêt immobilier ;
• d’éviter que les charges s’accumulent ;
• de faciliter le relogement de chacun ;
• de réduire les désaccords sur l’entretien du bien ;
• de simplifier certains aspects du partage.

Mais il ne faut pas vendre dans la précipitation.

Avant la signature, il convient notamment de déterminer :

• où sera conservé le prix de vente ;
• comment seront remboursés les crédits ;
• si l’un des époux revendique un apport personnel ;
• comment seront répartis les frais ;
• si un acte liquidatif est nécessaire ;
• quelles seront les conséquences fiscales et patrimoniales.

La vente du logement et la liquidation du régime matrimonial sont étroitement liées, sans pour autant se confondre.

Que se passe-t-il si aucun des deux ne veut quitter la maison ?

Lorsque la cohabitation devient difficile mais qu’aucun accord n’est trouvé, plusieurs solutions sont possibles.

Trouver un accord provisoire

Les membres du couple peuvent organiser temporairement :

• l’occupation séparée de certaines pièces ;
• le paiement du crédit et des charges ;
• la durée de cette organisation ;
• la mise en vente du bien ;
• la date de départ de l’un des occupants.

Cet accord doit être suffisamment précis pour limiter les futurs désaccords.

Demander une décision au juge

Dans le cadre d’un divorce, le juge peut statuer sur la résidence séparée des époux et attribuer provisoirement la jouissance du logement à l’un d’eux.

Cette décision ne règle pas nécessairement la propriété définitive de la maison. Elle permet surtout d’organiser la période précédant le divorce et le partage.

Engager le partage du bien

Lorsque la maison appartient aux deux et qu’aucun accord durable n’est possible, l’un des propriétaires peut demander à sortir de l’indivision.

La solution peut être :

• la vente du bien ;
• le rachat de la part de l’autre ;
• exceptionnellement, le maintien temporaire de l’indivision ;
• à défaut d’accord, un partage judiciaire.

Que devient une maison achetée avant le mariage ?

Une maison achetée avant le mariage reste généralement un bien personnel de l’époux qui l’a acquise.

Cependant, la situation peut devenir plus complexe lorsque, pendant le mariage :

• le crédit a été remboursé avec des revenus communs ;
• des travaux ont été financés par la communauté ;
• l’autre époux a investi des fonds personnels ;
• le bien a été agrandi ou transformé ;
• un acte ultérieur a modifié les droits de propriété.

L’époux non propriétaire ne reçoit pas automatiquement une part de la maison. En revanche, des comptes financiers peuvent être nécessaires lors de la liquidation du régime matrimonial.

Dans un régime communautaire, une récompense peut notamment être due lorsque la communauté a financé un bien propre à l’un des époux.

Que devient une maison achetée ensemble avant le mariage ?

Lorsque les deux personnes ont acheté le logement avant leur mariage, le bien est généralement détenu en indivision selon les proportions indiquées dans l’acte d’acquisition.

Le mariage ne transforme pas automatiquement ces quotes-parts.

En cas de séparation, il faut donc vérifier l’acte notarié.

Des droits égaux ne peuvent pas être supposés simplement parce que les deux membres du couple ont participé aux dépenses courantes ou aux mensualités.

Il faut également distinguer :

• la propriété inscrite dans l’acte ;
• la participation réelle au financement ;
• les éventuelles créances entre les parties ;
• les remboursements effectués après la séparation.

Qui peut rester dans un logement loué après une séparation ?

Les règles diffèrent selon le statut du couple et selon les personnes qui ont signé le bail.

Pour un couple marié

Les époux sont en principe cotitulaires du bail portant sur leur logement, même lorsqu’un seul avait initialement signé le contrat.

En cas de divorce, l’attribution du bail peut être organisée par accord ou décidée par le juge.

Pour un couple pacsé

La situation dépend notamment de la signature du bail et d’une éventuelle demande de cotitularité.

Après la rupture du PACS, l’un des anciens partenaires peut, dans certaines situations, demander au juge l’attribution du droit au bail.

Pour des concubins

Lorsque les deux concubins ont signé le bail, ils ont tous deux des droits et des obligations envers le bailleur.

Si un seul a signé, l’autre est généralement dans une situation plus fragile, sous réserve de règles particulières et de la situation concrète du couple.

Le départ du logement ne suffit pas toujours à mettre fin aux obligations liées au bail. Il faut respecter les formalités applicables et vérifier l’existence d’une clause de solidarité.

Quitter la maison signifie-t-il abandonner ses droits ?

Non.

Quitter matériellement le logement ne signifie pas renoncer :

• à sa part de propriété ;
• à ses droits dans la liquidation ;
• au remboursement de certaines sommes ;
• à ses droits sur le prix de vente ;
• à la possibilité de demander le partage.

Cependant, les conditions du départ peuvent avoir des conséquences sur la suite du dossier.

Pour les époux, un départ brutal et non expliqué peut notamment être discuté dans certaines procédures. L’abandon du domicile conjugal peut, selon les circonstances, être invoqué dans le cadre d’un divorce pour faute.

Il est donc utile, lorsque cela est possible, de conserver une trace :

• de l’accord de l’autre époux ;
• des raisons du départ ;
• de la date de séparation ;
• de l’organisation concernant les enfants ;
• du paiement des charges ;
• de la remise des clés.

À lire également : Quitter le domicile conjugal avant le divorce : quels sont les risques ?

Quelles précautions prendre avant de quitter le logement ?

Avant un départ, plusieurs documents doivent être réunis.

Pensez notamment à conserver une copie :

• de l’acte de propriété ;
• du contrat de mariage ;
• du tableau d’amortissement du prêt ;
• des relevés du crédit immobilier ;
• du bail ;
• des factures de travaux ;
• des justificatifs d’apports personnels ;
• des avis de taxe foncière ;
• des assurances ;
• des relevés bancaires ;
• des estimations immobilières.

Il est également conseillé de dresser un inventaire des meubles et objets personnels, en particulier lorsque la communication entre les membres du couple est difficile.

Il ne s’agit pas d’emporter tous les biens, mais de pouvoir établir ultérieurement ce qui se trouvait dans le logement au moment de la séparation.

Comment décider qui gardera finalement la maison ?

Trois solutions principales peuvent être envisagées.

1. La vente de la maison

Le bien est vendu, le prêt est remboursé et le solde du prix est réparti selon les droits de chacun, après établissement des comptes nécessaires.

Cette solution permet généralement une séparation patrimoniale plus nette.

2. Le rachat par l’un des membres du couple

L’un conserve le bien et indemnise l’autre par le versement d’une soulte.

Cette solution suppose :

• une estimation du logement ;
• un calcul précis des droits ;
• une capacité de financement suffisante ;
• l’accord de la banque ;
• l’intervention d’un notaire.

3. Le maintien temporaire en indivision

Les anciens conjoints ou partenaires restent propriétaires ensemble pendant une période déterminée.

Cette solution peut être envisagée, par exemple, pour attendre une vente ultérieure ou maintenir temporairement les enfants dans leur environnement.

Elle doit être encadrée avec précision :

• qui occupe le logement ;
• qui rembourse le prêt ;
• qui paie les charges ;
• une indemnité d’occupation est-elle due ;
• qui finance les travaux ;
• à quelle date le bien sera-t-il vendu ;
• comment sera fixé son prix ?

Sans règles écrites, le maintien en indivision peut devenir une source importante de conflits.

Une convention d’indivision peut-être établie.

À quel moment consulter un avocat ?

Il est particulièrement utile de demander conseil avant :

• de quitter le domicile ;
• de changer les serrures ;
• de cesser de payer le crédit ;
• de signer un mandat de vente ;
• d’accepter une estimation ou une soulte ;
• de renoncer à une indemnité d’occupation ;
• de conclure un accord sur les charges ;
• de reprendre seul le prêt immobilier.

Une consultation en amont permet d’identifier les conséquences juridiques et financières des différentes options.

À Saint-Malo et dans son secteur, les dossiers comportent fréquemment un bien immobilier constituant à la fois le logement de la famille et l’élément principal du patrimoine du couple. La décision concernant la maison doit donc être étudiée en lien avec le divorce, les enfants, le crédit et la liquidation du régime matrimonial.

Questions fréquentes sur la maison après une séparation

Mon conjoint peut-il vendre la maison sans me prévenir ?

S’il s’agit d’un bien détenu ensemble, il ne peut pas vendre seul la totalité de la maison.

Entre époux, même lorsque le logement familial appartient à un seul d’entre eux, sa vente peut nécessiter l’accord de l’autre pendant le mariage.

Puis-je rester dans la maison si elle appartient à mon conjoint ?

Cela peut être possible temporairement, notamment dans le cadre d’une procédure de divorce si le juge vous attribue la jouissance du logement.

Cette occupation provisoire ne vous rend pas propriétaire du bien.

Celui qui part doit-il encore payer le crédit ?

Oui, s’il a signé le prêt et reste engagé envers la banque.

Le départ du logement et la séparation du couple ne mettent pas fin au contrat de crédit.

Celui qui reste doit-il payer un loyer à l’autre ?

Une indemnité d’occupation peut être due lorsque le logement appartient aux deux et qu’une seule personne en a la jouissance exclusive.

Son principe, sa date de départ et son montant doivent être examinés selon la situation.

Peut-on vendre la maison avant le divorce ?

Oui, lorsque les époux sont d’accord.

Il faut néanmoins organiser précisément le remboursement du crédit, la conservation du prix et les droits revendiqués par chacun.

Puis-je obliger mon ex-conjoint à vendre ?

Lorsque le bien est en indivision, le partage peut en principe être demandé. À défaut d’accord amiable, une procédure judiciaire peut être nécessaire.

Le parent qui a les enfants obtient-il automatiquement la maison ?

Non.

La résidence des enfants peut être prise en considération pour attribuer temporairement l’occupation du logement, mais elle ne détermine pas à elle seule la propriété définitive du bien.

Faut-il continuer à payer les charges après avoir quitté la maison ?

Cela dépend de la nature des charges, du statut du bien, des engagements envers les créanciers et des accords ou décisions intervenus.

Il est déconseillé d’interrompre unilatéralement les paiements sans avoir vérifié les conséquences possibles.

Conclusion

Qui peut rester dans la maison après une séparation ou un divorce ?

Il n’existe pas de réponse identique pour tous les couples.

La solution dépend notamment :

• du mariage, du PACS ou du concubinage ;
• du titre de propriété ou du bail ;
• du régime matrimonial ;
• de la présence d’enfants ;
• du crédit immobilier ;
• des possibilités de relogement ;
• d’un éventuel accord ;
• des mesures décidées par le juge.

Il faut surtout distinguer le droit d’occuper provisoirement le logement et la propriété définitive de la maison.

Avant de partir, de vendre ou d’accepter un rachat de part, il est important d’évaluer l’ensemble des conséquences patrimoniales.

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