À retenir en 30 secondes

Après une séparation ou un divorce, l’un des deux peut souhaiter garder la maison plutôt que la vendre.

C’est possible dans de nombreuses situations, mais le simple fait de vouloir conserver le logement ne suffit pas.

Il faut notamment déterminer :

• à qui appartient juridiquement le bien ;
• quelle est sa valeur ;
• quel capital reste dû à la banque ;
• quels sont les droits respectifs de chacun ;
• si une soulte doit être versée ;
• si celui qui conserve la maison peut reprendre ou refinancer le crédit immobilier ;
• et si les deux parties parviennent à s’accorder sur les conditions du partage.

La situation dépend également du statut du couple : époux mariés, partenaires de PACS ou concubins ne sont pas soumis exactement aux mêmes règles.

Avant d’accepter une valeur, une soulte ou un financement, il est donc important d’établir précisément les droits de chacun.

Peut-on garder la maison après un divorce ?

Oui, sous certaines conditions.

Lorsque le logement appartient aux deux membres du couple, celui qui souhaite le conserver peut envisager de racheter les droits de l’autre.

Cette opération implique généralement le versement d’une somme appelée soulte.

Mais avant de déterminer son montant, il faut connaître précisément :

• la valeur actuelle de la maison ;
• les droits de propriété de chacun ;
• le capital restant dû sur le prêt ;
• les éventuels apports personnels ;
• les créances ou récompenses susceptibles d’être prises en compte lors de la liquidation.

Il ne suffit donc pas nécessairement de prendre la valeur de la maison et de la diviser par deux.

C’est particulièrement vrai dans le cadre d’un divorce lorsque le régime matrimonial et les modalités de financement du bien doivent être examinés.

Faut-il l’accord de l’autre pour garder la maison ?

Dans le cadre d’un partage amiable, oui.

Si le logement appartient aux deux, l’un ne peut pas simplement décider qu’il conservera la maison.

Les deux propriétaires doivent notamment parvenir à un accord sur :

• la valeur du bien ;
• les droits revenant à chacun ;
• le montant de la soulte ;
• les modalités du partage.

Les difficultés apparaissent souvent lorsque les deux souhaitent conserver le logement ou lorsqu’ils ne sont pas d’accord sur sa valeur.

L’un peut considérer que la maison vaut 450 000 €, tandis que l’autre estime qu’elle en vaut 550 000 €.

Une différence de valorisation de 100 000 € peut évidemment modifier considérablement le montant de la somme à verser.

C’est pourquoi la question de l’évaluation du bien immobilier est souvent déterminante.

Comment déterminer la valeur de la maison ?

La valeur retenue doit correspondre autant que possible à la valeur réelle du bien au moment pertinent pour les opérations de liquidation et de partage.

Plusieurs estimations peuvent être sollicitées auprès de professionnels de l’immobilier.

Pour une maison située à Saint-Malo ou sur la Côte d’Émeraude, cette question peut être particulièrement importante compte tenu des écarts de prix susceptibles d’exister selon le quartier, la proximité du littoral, la vue, l’état du logement ou encore ses caractéristiques.

Une estimation trop basse avantage celui qui rachète les droits de l’autre.

Une estimation trop élevée peut, au contraire, rendre le financement du rachat impossible.

En cas de désaccord important, une expertise peut parfois devenir nécessaire.

Conseil pratique : avant d’accepter le montant d’une soulte, il est prudent de disposer d’éléments objectifs permettant d’apprécier la valeur du bien.

Qu’est-ce qu’une soulte ?

La soulte est la somme versée par celui qui reçoit un bien d’une valeur supérieure à ses droits afin de rétablir l’équilibre du partage.

Prenons un exemple volontairement simple.

Un couple possède une maison estimée à 400 000 €.

Il reste 200 000 € de crédit immobilier.

La valeur nette théorique du bien est donc de :

400 000 € – 200 000 € = 200 000 €

Si chacun détient des droits équivalents et qu’aucun autre compte n’est à effectuer, chacun dispose théoriquement de 100 000 € de droits dans cette valeur nette.

Celui qui souhaite conserver la maison pourrait donc devoir verser une soulte de 100 000 € à l’autre, tout en devant organiser la reprise ou le refinancement des 200 000 € de crédit restant.

Mais cet exemple est volontairement simplifié.

Dans un véritable dossier, le calcul peut être différent en présence :

• d’un apport personnel ;
• d’un héritage utilisé pour financer l’achat ;
• d’une donation ;
• de remboursements effectués avec des fonds personnels ;
• de travaux financés par l’un des époux ;
• d’une récompense due à la communauté ;
• d’une créance entre époux ou indivisaires.

C’est précisément pour cette raison que le calcul de la soulte ne doit pas être isolé de l’ensemble des opérations de liquidation.

J’ai apporté davantage d’argent lors de l’achat : puis-je le récupérer ?

C’est l’une des questions les plus importantes dans les séparations comportant un bien immobilier.

Une personne peut, par exemple, avoir utilisé :

• une épargne constituée avant le mariage ;
• de l’argent reçu de ses parents ;
• une donation ;
• un héritage ;
• le produit de la vente d’un bien personnel.

Elle peut alors considérer qu’elle doit récupérer cette somme avant le partage.

Mais la réponse dépend notamment du statut du couple, du régime matrimonial, du contenu de l’acte d’acquisition et de la manière dont les fonds ont été employés.

Il faut donc pouvoir retracer l’origine des fonds.

Les relevés bancaires, actes notariés, déclarations d’emploi ou de remploi, documents relatifs à une succession ou à une donation peuvent devenir essentiels plusieurs années après l’achat.

Le fait d’avoir personnellement financé une partie importante du bien ne permet pas toujours de déterminer, à lui seul, le montant que l’on récupérera lors de la séparation.

Que devient le crédit immobilier si l’un garde la maison ?

C’est souvent ici que le projet se complique.

Le partage du bien entre les anciens conjoints et le contrat de prêt conclu avec la banque sont deux questions distinctes.

Supposons que les deux membres du couple aient signé le crédit immobilier.

Ils restent en principe engagés vis-à-vis de la banque tant que celle-ci n’a pas accepté de modifier leur engagement ou que le prêt n’a pas été remboursé.

Le fait que les anciens conjoints décident entre eux que l’un conservera la maison ne suffit donc pas nécessairement à libérer l’autre de ses obligations envers l’établissement bancaire.

Celui qui souhaite conserver le bien doit généralement vérifier très tôt sa capacité à financer simultanément :

• le capital restant dû ;
• la soulte éventuelle ;
• les frais liés à l’opération.

C’est pourquoi il est souvent utile de consulter sa banque ou un professionnel du financement avant de considérer le rachat comme acquis.

Peut-on obliger la banque à désolidariser son ex-conjoint ?

Non.

La banque n’est pas liée par l’accord patrimonial conclu entre les anciens conjoints.

Elle peut examiner les revenus, les charges, l’endettement et les garanties de celui qui souhaite reprendre seul le financement.

Si elle considère que celui-ci ne dispose pas d’une capacité suffisante, elle peut refuser de libérer l’autre co-emprunteur.

Cette difficulté doit être anticipée.

Il serait particulièrement problématique de prévoir un partage selon lequel une personne abandonne ses droits sur la maison tout en restant engagée sur un emprunt dont elle ne maîtrise plus le remboursement.

Que se passe-t-il si je ne peux pas financer la soulte ?

Vouloir conserver la maison et pouvoir financièrement la conserver sont deux choses différentes.

Il faut prendre en compte non seulement la soulte et le crédit, mais également les dépenses futures :

• mensualités d’emprunt ;
• taxe foncière ;
• assurance ;
• charges ;
• travaux ;
• entretien du logement.

Si le financement est impossible, plusieurs solutions peuvent être envisagées selon la situation :

• vendre le bien ;
• rechercher un autre financement ;
• négocier les modalités du partage ;
• maintenir temporairement le bien en indivision lorsque cela est juridiquement et financièrement pertinent.

Le maintien en indivision ne doit cependant pas être choisi uniquement pour repousser le problème.

Il faut notamment prévoir qui occupe la maison, qui rembourse le crédit, qui règle les charges et dans quelles conditions le bien sera finalement vendu ou attribué.

Celui qui reste dans la maison doit-il une indemnité d’occupation ?

Cette question doit être distinguée du rachat définitif du bien.

Lorsqu’un seul des propriétaires occupe privativement une maison qui appartient encore aux deux, une indemnité d’occupation peut, selon les circonstances, être due.

Son existence et son calcul peuvent avoir une incidence sur les comptes établis au moment du partage.

Que se passe-t-il si les deux veulent garder la maison ?

La situation devient naturellement plus délicate lorsque chacun souhaite conserver le logement.

Le fait d’avoir davantage contribué au remboursement du crédit, d’être particulièrement attaché à la maison ou d’y vivre avec les enfants ne signifie pas nécessairement que le bien sera automatiquement attribué à l’un plutôt qu’à l’autre.

Il faut examiner l’ensemble de la situation patrimoniale.

Dans le cadre d’un partage amiable, plusieurs éléments peuvent permettre de rechercher une solution :

• la capacité financière de chacun à reprendre le bien ;
• le montant de la soulte à financer ;
• la possibilité d’obtenir la désolidarisation du crédit immobilier ;
• les droits respectifs de chacun dans le bien ;
• les autres biens susceptibles d’être attribués à l’un ou l’autre ;
• les propositions formulées dans le cadre de la liquidation.

Il arrive par exemple qu’un époux accepte que l’autre conserve la maison en contrepartie de l’attribution d’autres éléments du patrimoine.

Le partage doit donc être envisagé globalement, et non uniquement bien par bien.

Que faire si l’autre refuse de vendre la maison ?

C’est une situation fréquente après une séparation.

L’un souhaite vendre pour récupérer sa part et tourner la page.

L’autre refuse la vente, soit parce qu’il veut conserver le logement, soit parce qu’il souhaite continuer à l’occuper, soit parce qu’il conteste le prix proposé.

Lorsque le bien est détenu en indivision, le principe posé par le Code civil est que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.

Cela ne signifie toutefois pas qu’un propriétaire puisse vendre seul l’ensemble de la maison du jour au lendemain.

Il convient d’abord de rechercher une solution :

• rachat des droits de l’autre ;
• vente amiable ;
• convention permettant un maintien temporaire en indivision ;
• partage amiable de l’ensemble du patrimoine.

Lorsque tout accord devient impossible, une procédure judiciaire de partage peut être envisagée.

La vente judiciaire d’un bien immobilier constitue généralement une solution de dernier recours. Une négociation sérieuse en amont peut permettre d’éviter une procédure plus longue et plus coûteuse.

Peut-on obliger son ex-conjoint à lui vendre sa part ?

Pas simplement parce que l’on souhaite garder la maison.

Un propriétaire ne peut généralement pas imposer à l’autre de lui céder ses droits au prix qu’il a lui-même décidé.

Il faut parvenir à un accord sur la valeur du bien et sur les conditions du partage ou, en cas de conflit persistant, utiliser les mécanismes judiciaires applicables.

Cette distinction est importante.

Le droit de demander à sortir de l’indivision ne signifie pas nécessairement le droit d’imposer que le bien vous soit attribué.

C’est pourquoi une proposition de rachat doit être préparée sérieusement, notamment avec :

• une estimation objective du logement ;
• un calcul des droits de chacun ;
• une estimation de la soulte ;
• une solution de financement crédible.

Une proposition documentée a généralement davantage de chances d’aboutir qu’une simple affirmation selon laquelle « je veux garder la maison ».

Les enfants donnent-ils une priorité pour conserver la maison ?

La présence d’enfants peut être très importante pour organiser l’occupation du logement pendant la séparation, mais elle ne signifie pas automatiquement que le parent chez lequel les enfants résident deviendra propriétaire de la maison.

Il faut encore une fois distinguer :

la jouissance temporaire du logement
et
l’attribution définitive de la propriété du bien.

Le maintien des enfants dans leur environnement peut être pris en considération dans l’organisation provisoire de la séparation.

Mais pour devenir seul propriétaire, le parent concerné devra également régler les questions patrimoniales : droits de l’autre, soulte, financement et crédit immobilier.

Faut-il vendre la maison avant ou après le divorce ?

Il n’existe pas une solution unique adaptée à tous les couples.

Dans certaines situations, vendre le bien avant la fin de la procédure permet de simplifier les opérations patrimoniales.

Le prix de vente permet notamment de rembourser le crédit immobilier et de déterminer plus facilement les sommes restant à répartir.

Dans d’autres dossiers, l’un des époux souhaite conserver la maison et le partage doit alors être organisé dans le cadre plus général de la liquidation.

Le choix peut avoir des conséquences patrimoniales, financières et fiscales.

Il est donc préférable de ne pas décider uniquement en fonction de l’urgence émotionnelle liée à la séparation.

Avant une vente, plusieurs questions doivent être examinées :

• quelle est la valeur réelle du bien ?
• quel capital reste dû ?
• existe-t-il des apports personnels à faire valoir ?
• des travaux ont-ils été financés par l’un des époux ?
• une indemnité d’occupation est-elle susceptible d’être due ?
• comment le prix de vente sera-t-il réparti ?
• existe-t-il d’autres biens ou dettes à intégrer au partage ?

Comment se déroule concrètement le rachat de la maison ?

Lorsque les parties sont d’accord sur le principe de l’attribution du logement à l’une d’elles, plusieurs étapes sont généralement nécessaires.

Évaluer le bien immobilier

Il faut commencer par déterminer sa valeur.

Lorsque l’enjeu financier est important, il peut être prudent de disposer de plusieurs éléments d’évaluation plutôt que de retenir automatiquement la première estimation obtenue.

Vérifier le capital restant dû

Il convient de demander à la banque un document permettant de connaître précisément le montant restant à rembourser.

Cette information est indispensable pour apprécier la valeur nette du bien.

Déterminer les droits de chacun

C’est ici que la situation peut devenir plus technique.

Il faut notamment tenir compte :

• du titre de propriété ;
• du régime matrimonial ;
• de l’origine des fonds ;
• des éventuels apports ;
• des récompenses ou créances ;
• des dépenses effectuées pendant la séparation.

Calculer la soulte éventuelle

Une fois les droits établis, il devient possible de déterminer la somme susceptible d’être versée à celui qui abandonne ses droits sur le logement.

Obtenir le financement

Celui qui conserve la maison doit pouvoir financer l’opération.

Selon la situation, cela peut impliquer :

• la reprise du capital restant dû ;
• un nouveau financement ;
• le financement de la soulte ;
• les frais liés au partage

Formaliser le partage

Lorsqu’un bien immobilier est concerné, l’intervention du notaire est nécessaire pour établir les actes permettant notamment de modifier la propriété du bien.

Le notaire et l’avocat interviennent avec des missions différentes et complémentaires : le notaire établit notamment les actes relevant de sa compétence, tandis que l’avocat conseille son client sur ses droits, les négociations et, en cas de désaccord, la procédure.

Comment calculer la soulte lorsqu’il existe encore un crédit ?

C’est probablement l’une des questions les plus fréquentes sur ce sujet.

Prenons un autre exemple simplifié.

Une maison est estimée à 600 000 €.

Le capital restant dû est de 180 000 €.

La valeur nette théorique est donc de 420 000 €.

Si chacun dispose de droits égaux et qu’aucun autre compte ne doit être effectué, chacun aurait théoriquement droit à 210 000 €.

L’époux qui souhaite conserver la maison devrait donc envisager :

• le règlement d’une soulte théorique de 210 000 € ;
• et la prise en charge du financement restant, sous réserve de l’accord de la banque.

Mais dans un dossier réel, le calcul peut être sensiblement différent.

Imaginons que l’un des époux ait financé une partie de l’acquisition avec des fonds provenant d’une succession ou de la vente d’un bien qu’il possédait avant le mariage.

La question de la récupération de cet apport devra alors être étudiée avant de conclure que chacun doit recevoir exactement la moitié de la valeur nette.

À retenir : la formule “valeur de la maison moins crédit, divisée par deux” n’est qu’un exemple simplifié. Elle ne permet pas de régler toutes les situations.

Cette précision est importante pour éviter qu’un lecteur applique mécaniquement un calcul qui ne correspondrait pas à sa situation juridique.

Qui paie les frais liés au rachat de la maison ?

Le rachat et le partage peuvent générer différents frais.

Selon la situation, il peut notamment exister :

• des frais et émoluments liés à l’acte notarié ;
• une fiscalité applicable au partage ;
• des frais bancaires ;
• des frais de garantie ou de refinancement ;
• des honoraires professionnels.

Le montant dépend de la nature de l’opération et de la situation patrimoniale.

Il est donc préférable de demander une estimation avant de décider que la conservation du logement est financièrement possible.

Le raisonnement ne doit pas être :

« Je peux payer la soulte, donc je peux garder la maison. »

Il faut plutôt déterminer le coût global de l’opération et la capacité à assumer durablement le logement après la séparation.

Quelles sommes payées après la séparation peuvent être prises en compte ?

C’est un point qui peut représenter des montants importants lorsque la séparation dure plusieurs mois ou plusieurs années.

Après le départ de l’un des membres du couple, l’autre peut continuer à payer :

• les mensualités du prêt ;
• la taxe foncière ;
• l’assurance ;
• des travaux ;
• certaines charges liées au logement.

Il ne faut pas considérer automatiquement que toutes ces sommes seront soit perdues, soit intégralement remboursées.

Leur traitement dépend notamment du statut du couple, de la nature de la dépense, de la propriété du bien et des règles applicables aux comptes entre les parties.

Il est donc essentiel de conserver les justificatifs.

Relevés bancaires, factures, échéanciers de prêt et preuves de paiement peuvent devenir déterminants lors des opérations de liquidation et de partage.

Quels documents préparer si vous souhaitez garder la maison ?

Avant un rendez-vous avec un avocat ou un notaire, il peut être utile de réunir :

• l’acte d’acquisition du logement ;
• le contrat de mariage, s’il en existe un ;
• le tableau d’amortissement du crédit ;
• le montant actualisé du capital restant dû ;
• les relevés relatifs aux apports personnels ;
• les justificatifs de donation ou succession ;
• les factures de travaux importants ;
• les relevés bancaires permettant d’identifier certains financements ;
• les estimations récentes du bien ;
• les documents relatifs aux autres éléments du patrimoine.

Plus les mouvements financiers sont anciens, plus il peut devenir difficile de retrouver les justificatifs.

Il est donc prudent de les réunir dès le début de la séparation, même lorsqu’un accord semble encore possible.

Quelles erreurs éviter lorsqu’on veut garder la maison ?

Accepter trop rapidement la valeur proposée

Une différence de quelques dizaines de milliers d’euros dans l’évaluation peut modifier fortement le montant de la soulte.

Penser que la banque acceptera automatiquement

Un accord entre les anciens conjoints ne contraint pas la banque à libérer l’un des co-emprunteurs.

Oublier les apports personnels

Des fonds provenant d’une donation, d’une succession ou d’un patrimoine antérieur peuvent nécessiter une analyse particulière.

Ne regarder que la mensualité du crédit

La maison implique également des taxes, assurances, charges, travaux et frais d’entretien.

Confondre occupation et propriété

Être autorisé à rester dans la maison pendant la séparation ne signifie pas que le logement vous sera attribué définitivement.

Signer un accord sans avoir établi tous les comptes

Lorsque le patrimoine est important, une erreur de calcul ou l’oubli d’une créance peut représenter une somme significative.

Peut-on garder la maison lorsque l’on était pacsé ?

Oui, cela peut être envisagé lorsque le logement appartient aux deux partenaires.

Mais les règles de liquidation d’un PACS ne sont pas identiques à celles du mariage.

Il faut notamment examiner le titre de propriété et le régime applicable aux biens des partenaires.

Lorsque le logement est indivis, l’un peut proposer de racheter les droits de l’autre.

Et pour des concubins qui ont acheté ensemble ?

Les concubins ayant acheté ensemble sont généralement propriétaires dans les proportions mentionnées dans l’acte d’acquisition.

Lors de la séparation, l’un peut souhaiter racheter les droits de l’autre.

Mais il ne faut pas présumer que les comptes se résument nécessairement aux seules quotes-parts figurant dans l’acte.

Des difficultés peuvent apparaître lorsqu’un concubin affirme avoir financé beaucoup plus que l’autre, remboursé seul certaines échéances ou réalisé des dépenses importantes sur le bien.

Ces situations peuvent donner lieu à des discussions complexes sur les créances susceptibles d’exister entre les anciens concubins.

Elles méritent une analyse au cas par cas.

Quand consulter un avocat avant de racheter la part de son conjoint ?

Il est particulièrement utile de demander conseil lorsqu’il existe :

• un patrimoine immobilier important ;
• un désaccord sur la valeur de la maison ;
• un apport personnel significatif ;
• des fonds provenant d’une donation ou d’une succession ;
• plusieurs biens immobiliers ;
• une entreprise ou des parts sociales ;
• un désaccord sur le remboursement du crédit ;
• une indemnité d’occupation discutée ;
• des remboursements effectués seul après la séparation ;
• un refus de vendre ou de partager.

L’objectif n’est pas seulement de savoir si vous pouvez garder la maison, mais de déterminer à quelles conditions financières et juridiques il est raisonnable de le faire.

À Saint-Malo et sur la Côte d’Émeraude, où la valeur d’un bien immobilier peut représenter une part très importante du patrimoine familial, quelques pourcents d’écart dans une évaluation ou un calcul peuvent représenter des sommes significatives.

Questions fréquentes sur la maison après un divorce

Puis-je garder la maison après mon divorce ?

Oui, si les conditions juridiques et financières le permettent. Lorsque l’autre époux possède également des droits sur le bien, il faut généralement organiser leur rachat ou leur prise en compte dans le partage.

Dois-je obligatoirement verser une soulte ?

Pas nécessairement dans toutes les situations. Une soulte intervient lorsqu’un partage crée une différence de valeur entre ce que chacun reçoit et les droits qui lui reviennent.

Comment savoir combien je dois verser à mon ex-conjoint ?

Il faut notamment connaître la valeur du bien, le capital restant dû et les droits respectifs de chacun. Les apports, créances et récompenses peuvent également modifier le calcul.

Mon conjoint peut-il refuser que je rachète sa part ?

Dans le cadre d’un partage amiable, un accord est nécessaire. En cas de désaccord persistant, les modalités de sortie de l’indivision ou de partage devront être examinées.

Puis-je reprendre seul le crédit immobilier ?

Cela dépend de l’accord de la banque et de votre capacité financière. La séparation ou le divorce ne contraint pas la banque à désolidariser automatiquement l’autre emprunteur.

Si je paie seul le crédit depuis la séparation, est-ce pris en compte ?

Cela peut avoir une incidence sur les comptes entre les parties, mais le traitement dépend de la situation juridique et de la nature des paiements. Conservez tous les justificatifs.

Puis-je garder la maison pour que les enfants continuent à y vivre ?

C’est envisageable, mais la présence des enfants ne suffit pas à transférer la propriété du logement. Il faut également régler les droits de l’autre propriétaire et la question du financement.

Que faire si aucun de nous ne peut racheter la part de l’autre ?

La vente du bien peut alors devenir la solution la plus réaliste. Un maintien temporaire en indivision peut parfois être envisagé, mais il doit être soigneusement organisé.

Conclusion

Garder la maison après un divorce est possible dans de nombreuses situations, mais cette décision ne doit pas être prise sur le seul critère de l’attachement au logement.

Il faut déterminer précisément :

• la valeur du bien ;
• le capital restant dû ;
• les droits de chacun ;
• les éventuels apports personnels ;
• le montant de la soulte ;
• les comptes à établir entre les parties ;
• la capacité de financement de celui qui souhaite conserver la maison.

Il faut également anticiper la position de la banque et le coût global de l’opération.

Lorsque le patrimoine immobilier représente une part importante des biens du couple, une analyse préalable peut permettre d’éviter d’accepter un partage dont les conséquences financières ont été insuffisamment évaluées.

Vous souhaitez conserver votre maison après une séparation ou un divorce ?

Vous envisagez de racheter la part de votre conjoint ou vous êtes en désaccord sur la valeur du logement, la soulte ou les sommes investies dans le bien ?

Maître Marie Cantegrit, avocate à Saint-Malo, vous accompagne dans l’analyse des conséquences patrimoniales de la séparation ou du divorce, de la liquidation du régime matrimonial et du partage des biens.

Vous pouvez prendre rendez-vous au cabinet afin d’examiner votre situation et les différentes solutions envisageables.